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L’investissement dans la pierre reste, à bien des égards, un réflexe fortement ancré, en France comme ailleurs, pour ceux qui recherchent un actif sûr, de long terme. Pourtant, l’immobilier n’est pas, loin de là, la seule manière de mettre votre épargne à l’abri des vents contraires. Moins connu du grand public, l’investissement dans le bois présente, lui aussi, de nombreux avantages et bénficie d’un régime fiscal particulièrement intéressant. Explications.
GFF : Groupement Foncier Forestier - Définition
Un Groupement Foncier Forestier est un véhicule d’investissement, assez ancien, dont l’objectif premier est, selon le code forestier, « la constitution, l'amélioration, l'équipement, la conservation ou la gestion d'un ou plusieurs massifs forestiers » et ce, par la mobilisation de l’épargne privée. Il s’agit, juridiquement, d’une société civile, dont les associés délèguent à un gestionnaire le soin de gérer un actif composé exclusivement de surfaces boisées exploitables. Celui-ci prélève un partie des revenus du domaine (vente des coupes, droits de chasse et droits de pêche éventuels) comme paiement et pour couvrir les charges d’exploitation (taxes, assurance, frais de plantation…)Pourquoi investir dans un Groupement Foncier Forestier ?
Le GFF possède au moins trois caractéristiques qui justifient une attention particulière de la part des investisseurs : son secteur d’opération, sa souplesse et son régime fiscal.Son secteur d’abord, l’exploitation forestière, en fait un placement intéressant à plusieurs égards. Les forêts constituent en effet un actif sûr, aussi physiquement tangible qu’un actif immobilier, et dont le cours est largement décorrélé des grands mouvements des marchés financiers mondiaux. Sur le long terme, sa tendance haussière en fait un actif de long terme particulièrement recherché. La France présente, à cet égard, le double avantage de posséder une surface boisée importante, en progression, et de bonne qualité, doublée une filière bois solide et bien structurée. Deux atout qui ajoutent à l’intérêt de l’investissement forestier dans l’hexagone.
Associée, dans l’imaginaire collectif, à un actif pesant, coûteux et peu liquide, la forêt peut, en réalité, se révéler être l’exact inverse, grâce, notamment, au véhicule d’investissement flexible que constitue le GFF. Ce dernier permet notamment de diversifier son investissement en le répartissant dans des aires géographiques et des essences complémentaires, ainsi que sur des phases différentes du cycle d’exploitation. La fluidité et la fréquence des transactions, notamment dans les parcelles de petite taille, souligne par ailleurs la bonne liquidité de ce type d’actifs.
Enfin il faut évidemment préciser que l’intérêt d’un investissement de diversification en GFF se mesure également à l’aune des différents avantages fiscaux auxquels il donne droit, qui seront explorés en détail plus loin.
Quel est le potentiel de rendement d'un GFF ?
Le rendement net de frais de gestion d’un investissement en GFF est relativement stable, autour de 2%, de manière cohérente avec la faible exposition au risque des actifs fonciers forestiers. La sélection d’un gestionnaire avisé permet d’améliorer à la marge ce rendement. Toutefois, c’est surtout en intégrant les importants avantages fiscaux qu’il procure qu’il convient de mesurer la rentabilité « réelle » de ce placement, laquelle offre une perspective complètement différente par rapport à la rentabilité faciale.Quels sont les avantages fiscaux du Groupement Foncier Forestier ?
Le principal avantage fiscal « immédiat » de l’investissement en GFF est son éligibilité au dispositif « Madelin » (ou loi IR-PME) qui permet d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu à hauteur de 18% du montant investi, et ce dans la limite d’un investissement de 50 000 euros (célibataire) et 100 000 euros (couple), soit respectivement 9 000 et 18 000 euros de réduction d’impôt au maximum. Contrairement à la plupart des autres réductions d’impôts, celle-ci peut être étalée sur plusieurs années afin que son bénéfice ne soit pas perdu dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros et par foyer fiscal au maximum). Comme pour tout investissement « Madelin », l’avantage fiscal est conditionné à un engagement sur la durée : les parts doivent être, sauf cas exceptionnel, conservées jusqu’au terme de la 5ème année suivant celle de souscription.Notons que cette réduction d’impôt, comme tous les dispositifs Madelin, n’est ouverte que pour la souscription de parts nouvelles. En cas de rachat de parts à un autre investisseur, c’est le Dispositif d’Encouragement Fiscal à l’Investissement en Forêt (DEFI) qui s’applique. Celui-ci permet également une déduction de 18% du montant du rachat sur l’IR dû, mais dans une limite plus basse : 5 700€ (célibataire) et 11 400€ (couple), soit 1 026€ et 2 052€ de réduction maximale, respectivement.
Transmission et IFI
La réduction immédiate d’IR n’est toutefois pas le seul avantage fiscal des GFF.Les forêts sont en effet des actifs de très long terme, dont la pleine rentabilité s’exprime sur plusieurs générations. Pour cette raison, leur transmission, par succession ou donation, est facilitée dans le cadre de l’amendement Monichon. Celui-ci permet un abattement de 75% de la valeur des actifs forestiers détenus dans le calcul des DMTG (droits de mutation à titre gratuit, qu’on appelle parfois « frais de notaires » par abus de langage). La taxe lors de la succession ou de la donation ne portera donc que sur 25% de la valeur réelle des actifs transmis. Notons que le dispositif s’applique sans condition pour les primo-souscripteurs, mais avec une condition de détention de 2 ans au moins en cas de rachat des parts d’un autre investisseur.
Enfin, troisième avantage, mais pas des moindres, du GFF : il bénéficie une exonération au moins partielle de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI, qui a succédé à l’ISF). Ce dernier portant sur les actifs immobilier, il devrait normalement prendre en compte les parts de GFF dans le calcul de son assiette. La loi prévoit toutefois un abattement automatique de 75% de la valeur des forêt, sans plafonnement. Autrement dit, seuls 25% des actifs forestiers sont pris en compte dans le patrimoine taxable à l’IFI. Plus intéressant encore, cette exonération peut être portée à 100%, si vous possédez moins de 10% du capital du GFF. C’est pourquoi la plupart des gestionnaires de GFF expérimentés proposent une fragmentation de l’actionnariat en ce sens.
Quels sont les meilleurs GFF ?
- Comment sont imposés mes revenus liés à mon investissement en GFF ?+-
Le GFF est une société civile fiscalement transparente. Elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés mais à l’impôt sur le revenu (net de charges), directement au niveau des associés. Ces bénéfices sont imposés différemment selon leur provenance. L’exploitation du bois est soumise au revenu cadastral, un impôt particulier de très faible montant, basé sur le niveau de la taxe sur le foncier non-bâti. Les revenus tirés de la vente de droit de chasse et de pêche entrent, eux, classiquement, dans la catégorie des revenus fonciers.
- Peut-on revendre ses parts dans un GFF ?+-
Les parts dans un GFF sont cessibles comme pour toute société civile. Si la durée de détention des titres (les cinq années suivant la souscription, au moins), n’est pas respectée (hors circonstances exceptionnelles bien sûr) l’avantage fiscal initial peut se voir annulé rétroactivement. En dehors de ce cas de figure, la revente en secondaire, souvent aux autres associés, n’a pas d’incidence fiscale.
- Comment est imposée ma plus-value de sortie ?+-
Si vous revendez vos parts dans un GFF vous effectuerez peut-être une plus-value. Comme toute plus-value sur cession de titres immobiliers, celle-ci est imposable au Prélèvement Forfaitaire Unique, à 30% dont 17,2% de prélèvements sociaux et de 12,8% de prélèvement libératoire d’impôt sur le revenu. Toutefois, les GFF disposent, en plus, d’un abattement spécifique, de 10€ par hectare et par année de détention, ramenée à la quote-part détenue dans le GFF. Par ailleurs, en fonction de votre durée de détention, vous pouvez bénéficier de l’exonération progressive de prélèvements sociaux et fiscaux sur la plus-value. Les abattements commencent à partir de la 6ème année de détention et progresse chaque année pour parvenir à une exonération totale de l’IR en 22 ans et des prélèvements sociaux en 30 ans.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17701
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17456
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2237-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11383-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6313-PGP.html
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000036385003&dateTexte=20180101&categorieLien=id
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=6BDE3B5EA73FCE65D6FF75981419E037.tplgfr25s_2?idSectionTA=LEGISCTA000006152807&cidTexte=LEGITEXT000006071514&dateTexte=19790207
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/quels-biens-dois-je-declarer-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-revenu-investissements-entreprise-pme-madelin
MeilleursFCPI
https://www.meilleursfcpi.com/fond/gff-gfc-gfi
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