Défiscalisation Loi Bouvard : ce qu'il faut savoir en 2020

Alors que la politique du logement en France souffre encore, année après année, de nombreuses zones de tensions et d’un déficit chronique d’entrée sur le marché de logements nouveaux, la défiscalisation demeure l’outil privilégié des pouvoirs publics pour attirer et flécher l’investissement privé là où les besoins se font le plus sentir. Le dispositif Bouvard, ou Censi-Bouvard, ne fait pas exception dans son fonctionnement. Sa cible en revanche, diffère légèrement des dispositifs plus classiques. Présentation d’une loi qui gagne à être connue.  

Loi Bouvard : présentation

A l’instar des autres principaux dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement dans l’immobilier locatif, la Loi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu étalé sur plusieurs années en échange d’un investissement dans la construction ou la rénovation de logements sous conditions particulières.

Son objectif est d’encourager l’ouverture de résidences à services pour les étudiants ainsi que de structures d’hébergement pour les personnes âgées, handicapées, et/ou dépendantes. Pour cette raison, contrairement aux investissement Pinel ou Denormandie, la location ne se fait pas directement avec l’occupant des lieux. L’investisseur conclut un bail commercial d’au moins 9 ans, avec un gestionnaire spécialisé (de résidences étudiantes ou d’EHPAD) qui assure l’exploitation commerciale de la structure. L’avantage est donc double pour l’investisseur, puisque celui-ci a la garantie de percevoir le loyer global sans avoir à s’inquiéter de l’occupation des chambres qui est gérée par l’exploitant.

A l’expiration du délai de 9 ans (qui est une condition nécessaire à l’obtention de l’avantage fiscal), l’investisseur peut revendre le bien, par exemple au gestionnaire, ou le conserver.

Dans quel type de bien immobilier investir avec la Loi Censi-Bouvard ?


Contrairement au Denormandie, ou au Pinel, le Bouvard ne vise spécifiquement ni la construction de logements neufs, ni la mise aux normes énergétiques de logements anciens. Y sont éligibles les logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter (immeuble de plus de 15 ans), à condition que le bien accueille ou fasse partie d’une des structures suivantes :
Établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou adultes handicapées
  • Établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes dépendantes, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
  • Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » (article L. 7232-3 du code du travail)
  • Ensemble de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • Résidence avec services pour étudiants.

Il peut s’agir de la résidence entière ou seulement d’un ou plusieurs logement(s) à vendre à l’intérieur d’une résidence, y compris ci-celle-ci est en construction, ou en réhabilitation.

Les services dispensés dans ces résidences doivent notamment en inclure au moins trois dans la liste suivante :
  • Petit-déjeuner
  • Nettoyage régulier des locaux
  • Fourniture de linge de maison
  • Réception

Dans le cas des résidences accueillant des personnes dépendantes, les services doivent également inclure l’accueil, ainsi que des prestations de soins médicaux ou paramédicaux. Par ailleurs, logement doit également être loué meublé, conformément à une liste minimale établie par les pouvoirs publics.

Défiscalisation Loi Bouvard : les avantages


La loi Bouvard permet de défiscaliser 11% de la valeur HT du bien immobilier, dans la limite du plafond habituel de 300 000€. L’avantage fiscal est donc limité à 33 000€, répartis sur les 9 années de l’engagement initial (soit 3 667 euros par an au maximum).
Naturellement, cet avantage tombe sous le coup du plafonnement globale des niches fiscales (10 000 euros par an au plus).

Sous certaines conditions, l’investisseur peut également, au moment de l’acquisition, récupérer la TVA payée sur le prix du bien immobilier (20%).

Les plafonds de loyers et plafonds de ressources


Contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie, le dispositif Censi-Bouvard n’impose pas de plafond de ressources pour les locataires. Il ne limite pas non plus les loyers. L’investisseur et le gestionnaire peuvent donc convenir d’un loyer au prix de marché, sans zonage ni barème.

Qui peut en bénéficier ?


Le dispositif ne vise que les particuliers, résidents fiscaux en France, et surtout, non-professionnels de la promotion immobilière. Pour être éligible au Bouvard, il faut ainsi que les revenus tirés de cet investissement (le loyer payé par l’exploitant) ne constituent qu’un complément de revenu.  La location doit donc se faire sous le statut LMNP (Loueur de Meublé Non-Professionnel), ce qui impose notamment :
Que les recettes locatives perçues par l’investisseur ne dépassent pas 23 000€ par an
Et qu’elles ne représentent pas plus de 50% de ses revenus globaux (au sens fiscal).

Quelles sont les villes éligibles Loi Bouvard ?


La loi Bouvard n’inclut pas de zonage territorial comme le Pinel, ni ne s’inscrit dans des conventions par commune comme le Denormandie. Sa portée territoriale s’étend donc à toute la France. C’est la destination des immeubles (et notamment la préexistence de la structure d’accueil, concertée avec les pouvoirs publics locaux) qui fait leur éligibilité, et non leur emplacement à proprement parler.
 

  1. Le dispositif Bouvard est-il compatible avec les dispositifs Pinel ou Denormandie ?+-

    Non, ces dispositifs s’adressent à des cibles et donc à des projets d’investissement complètement différents malgré leurs ressemblances. Un projet éligible – par exception – à plusieurs de ces dispositifs devra en choisir un seul.

  1. Est-il possible d’investir en Censi-Bouvard via une société civile ?+-

    Non, contrairement aux réductions d’impôts en faveur de la mise en location nue, le dispositif Bouvard, qui vise à la mise en location meublée, ne prévoit pas de régime applicable aux investissements portés par une société, même civile. Les SCI et SCPI ne sont donc pas utilisables pour un investissement en Censi-Bouvard.

  1. Que se passe-t-il en cas de rupture du bail par l’exploitant.+-

    Si l’exploitant rompt unilatéralement le bail commercial de location du logement, l’investisseur dispose d’un délai d’un an pour trouver un nouvel exploitant. Il lui est également possible de se regrouper en association afin de passer en autogestion.

  1. Jusqu’à quelle date peut-on investir en Censi-Bouvard ?+-

    Le dispositif Censi-Bouvard a déjà été prolongé plusieurs fois en raison de son efficacité. Sa dernière prolongation a étendu sa validité jusqu’au 31 décembre 2021. On ne sait pas, à cette date, s’il sera prorogé ultérieurement.



Sources :

Service-public.fr :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4885-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4886-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11646-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3273-PGP

Légifrance :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006197182&cidTexte=LEGITEXT000006069577
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000031814917&cidTexte=LEGITEXT000006069577
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006199553&cidTexte=LEGITEXT000006069577
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006197230&cidTexte=LEGITEXT000006069577

Impots.gouv.fr
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition

Économie.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr/cedef/mesures-fiscales-2017

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