Défiscalisation Loi Denormandie : ce qu'il faut savoir en 2020

Dernier né parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière nommés d’après le ministre qui les a portés, le dispositif Denormandie est venu, depuis le 1er janvier 2019, compléter le panorama. Consacré à la rénovation de logements anciens, il vise, comme son équivalent sur le neuf - la loi Pinel – à inciter les investisseurs privés à miser sur l’investissement locatif. Conditions de défiscalisation, critères d’éligibilité des locataires, et limites géographiques de la mesure : revue des principaux éléments à avoir en tête.  

Loi Denormandie : présentation


La loi Denormandie reprend, dans son fonctionnement, de nombreux éléments de la loi Pinel. Il permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif, incluant des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’investissement.

Ces travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE et doivent inclure :
  • Des travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 30%
  • Ou des travaux créant une surface habitable nouvelle (balcon, terrasse ou garage…).
  • Ou alors plusieurs travaux « plus petits » dont au moins deux de la liste suivante :
- Changement de chaudière
- Changement du matériel produisant l’eau chaude (chauffe-eau…)  
- Isolation des combles
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres

A l’inverse du dispositif Pinel, la Loi Denormandie ne vise pas l’investissement dans le neuf, mais dans des quartiers anciens dégradés, souvent situés en cœur de ville moyenne. Pour cette raison, les communes éligibles peuvent être différentes (voir section dédiée).

Les conditions de défiscalisation en revanche sont identiques à celles existant pour le dispositif Pinel. Le taux de défiscalisation dépend donc de l’engagement pris quant à la durée minimale de mise en location du bien. Vous pourrez ainsi défiscaliser 12% du montant de l’investissement total pour un engagement de mise en location de 6 ans (soit 2% par an), 18% pour 9 ans de mise en location (2% par an) et de 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années et 1% les 3 dernières).

Le plafonnement est également identique : le coût du projet n’est pris en compte pour la défiscalisation que dans la double limite de 300 000€ au total et 5 500€ par mètre carré habitable. Par ailleurs, le dispositif Denormandie tombe également sous le coup du plafonnement global des niches fiscales (actuellement fixé à 10 000€ par an). Le caractère « étalé » du dispositif Denormandie, en fait à cet égard un outil apprécié pour cumuler plusieurs leviers de défiscalisation, sans tomber sous le coup de cette limite. La La Denormandie permet donc, comme la loi Pinel, d’économiser au maximum 63 000 euros, sur 12 ans.

Les plafonds de loyers et plafonds de ressources


Comme le dispositif Pinel, la Loi Denormandie est soumise à quelques conditions au regard du bail locatif (notamment en termes de plafonnement des loyers) et au regard des ressources du locataire.

Concernant le bail tout d’abord, il est précisé que le logement doit être loué nu, comme habitation principale, et doit trouver preneur au plus tard après la fin des travaux, pour un engagement de durée de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer mensuel est plafonné selon le même barème que pour la loi Pinel, en fonction de la zone dans lequel se trouve le logement :

Logement situé en

Plafond mensuel des loyers en 2019

Plafond mensuel des loyers en 2020

Zone A bis

17,17€ par mètre carré

17,43€ par mètre carré

Zone A

12,75€ par mètre carré

12,95€ par mètre carré

Zone B1

10,28€ par mètre carré

10,44€ par mètre carré

Zones B2 et C

8,93€ par mètre carré

9,07€ par mètre carré



Le calcul du plafond de loyer en Denormandie se fait en 4 étapes :
Prenons l’exemple d’un appartement éligible Denormandie de 45 m² avec une terrasse de 8 m², situé à Limoges

Première étape : calcul de la surface utile (surface habitable +50% des annexes, dans limite de 8m2)
Ici : 45 + 50%*8 = 49 m2
    
Deuxième étape : calcul du coefficient multiplicateur (0,7 +19/S, dans limite de 1,2)
Ici : 0,7 + 19/ 49 = 1,09 (arrondi à la seconde décimale)

Troisième étape : détermination du barème (selon zonage)
Ici, Limoges est situé en zone B1. Le barème de référence en 2020 est donc de 10,44 € / m²

Quatrième étape : calcul du plafond de loyer (surface * coefficient multiplicateur * barème)
Ici : 49 m² x 1,09 x 10,44 € / m² = 557,60 €

Concernant le locataire ensuite, il ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal. Mais il peut faire partie de votre famille (enfants, et parents notamment), à condition de ne pas vous être fiscalement rattaché.

Par ailleurs, son revenu fiscal de référence au moment de la signature du bail ne doit pas dépasser un certain seuil, dépendant à la fois de la zone dans laquelle se trouve le logement, et de la composition de son foyer fiscal.

 

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 861 €

37 861 €

+ 1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 314 €

+ 2 personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

54 705 €

+ 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

64 354 €

+ 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

72 526 €

par personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

+ 8 089 €


Qui peut en bénéficier ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France réalisant une investissement locatif répondant aux critères mentionnés plus haut (sur les travaux, le plafonnement du loyer, l’engagement dans la durée et les ressources du locataire), entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022 peut prétendre à une réduction d’impôts au titre du dispositif Denormandie. Il n’est pas exclu que ce dispositif soit prolongé au-delà de sa limite actuelle, mais cela devra attendre les prochaines lois de finances (décembre 2020, 2021 ou 2022 au plus tard).

Dans quel type de bien immobilier investir avec la Loi Denormandie ?


La Loi Denormandie s’applique à des biens immobiliers destinés à servir de logement. Il peut donc s’agir soit d’un logement ancien, faisant l’objet d’une rénovation énergétique ou d’une amélioration, soit d’un local (commercial, professionnel) réaffecté à un usage d’habitation grâce aux travaux.

Par ailleurs, le bien doit se situer dans une des communes éligibles au dispositif, dont le besoin en réhabilitation du parc immobilier ancien est important. On y trouve notamment les zones labellisées « Cœur de ville », et les communes sous convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire). Voir section suivante.

Quelles sont les villes éligibles Loi Denormandie ?

Les villes éligibles sont principalement les 222 communes bénéficiant du programme national Action Cœur de Ville, lancé en 2018. Initialement, seul le centre-ville de ces communes étaient éligibles à la défiscalisation Denormandie. Depuis le 1er janvier 2020, c’est l’ensemble de leur territoire qui l’est.

Ces communes, essentiellement des villes moyennes, sont, dans l’ordre : Abbeville, Agde, Agen, Ajaccio, Albi, Alençon, Alès, Allassac, Ambérieu en Bugey, Angoulême, Annonay, Anzin, Argentan, Arles, Armentières, Arpajon, Arras, Aubenas, Auch, Aurillac, Autun, Auxerre, Avignon, Avon, Bagnols-sur-Cèze, Bar-le-Duc, Basse-Terre, Bastia, Bayonne, Beaulieu-Lès-Loches, Beaumont-sur-Oise, Beauvais, Belfort, Bergerac, Besançon, Béthune, Béziers, Blois, Boulogne-sur-Mer, Bourg-de-Péage, Bourg-en-Bresse, Bourges, Bourgoin-Jallieu, Brazey-en-Plaine, Bressuire, Briançon, Brignoles, Brive-la-Gaillarde, Bruay-la-Buissière, Cahors, Calais, Cambrai, Carcassonne, Carpentras, Castillon-la-Bataille, Castres, Cavaillon, Cayenne, Châlons-sur-Saône, Châlons-en-Champagne, Chambéry, Charleville-Mézières, Chartres, Château-Renault, Château-Thierry, Chateaubriand, Châteauroux, Châtellerault, Chaumont, Cherbourg-en-Cotentin, Chinon, Cholet, Cognac, Colmar, Compiègne, Condé-sur-l’Escaut, Corbeil-Essonnes, Cosne-Cours-sur-Loire, Coulommiers, Cours, Creil, Dax, Dembéni, Denain, Dieppe, Digne-les-Bains, Dole, Donzenac, Douai, Draguignan, Dreux, Dunkerque, Dzaoudzi, Échenon, Elbeuf, Épernay, Épinal, Étampes, Évreux, Évry, Fécamp, Figeac, Flers, Foix, Fontainebleau, Fontenay-le-Comte, Forbach, Fort-de-France, Fougères, Fresnes-sur-Escaut, Gap, Gien, Gonesse, Grasse, Guebwiller, Guéret, Haguenau, Houplines, Issoire, Issoudun, Juillac, La Flèche, La Roche-sur-Yon, Lannion, Laon, Laval, Le Creusot, Le Lamentin, Le Port, Le Puy-en-Velay, Lens, Les Abymes, Les Mureaux, Libourne, Liévin, Ligny-en-Barrois, Limay, Limoges, Lisieux, Loches, Longwy, Lons-le-Saunier, Lorient, Losne, Lourdes, Louviers, Louvroil, Lunel, Lunéville, Mâcon, Mamoudzou, Manosque, Mantes-la-Jolie, Marmande, Maubeuge, Mazamet, Meaux, Melun, Mende, Meulan, Millau, Moirans en montagne, Mont-de-Marsan, Montargis, Montauban, Montbéliard, Montbrison, Montceau-les-Mines, Montélimar, Montereau-Fault-Yonne, Montluçon, Morlaix, Moulins, Narbonne, Nemours, Nevers, Niort, Nogent-le-Rotrou, Objat, Oyonnax, Pamandzi, Pamiers, Pau, Périgueux, Perpignan, Persan, Pithiviers, Pointe-à-Pitre, Poissy, Poitiers, Pont-Saint-Esprit, Pontivy, Privas, Propiano, Quimper, Rambouillet, Redon, Revel, Riom, Roanne, Rochefort, Rodez, Romans-sur-Isère, Romorantin-Lanthenay, Roubaix, Rumilly, Sablé sur Sarthe, Saint Gilles, Saint-André, Saint-Avold, Saint-Brieuc, Saint-Dié-des-Vosges, Saint-Dizier, Saint-Jean d’Angely, Saint-Joseph, Saint-Laurent-du-Maroni, Saint-Lô, Saint-Malo, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Nazaire, Saint-Omer, Saint-Pierre, Saint-Quentin, Saintes, Sarrebourg, Sarreguemines, Sartrouville, Saumur, Saverne, Sedan, Senlis, Sens, Sète, Seurre, Soissons, St Jean de Losne, St Usage, Tarare, Tarascon, Tarbes, Thiers, Thionville, Tonneins, Tonneins, Toul, Tourcoing, Trappes, Tréguier, Troyes, Tulle, Valence, Valenciennes, Vallauris, Vannes, Verdun, Vernon, Vesoul, Vichy, Vienne, Vierzon, Vieux-Condé, Villefranche-de-Rouergue, Villeneuve-sur-Lot, Vire, Vitré, Vitry-le-François, Voiron, et Wattrelos.

A cette liste il faut ajouter certaines communes sous convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire). Dans tous les cas, une vérification détaillée s’impose avant de réaliser votre investissement.

  1. La Loi Denormandie est-elle applicable au neuf ?+-

    Non, même en zone éligible, le bâtiment doit répondre aux critères d’un quartier ancien dégradé. Pour du neuf, mieux vaut privilégier le dispositif Pinel

  1. Peut-on cumuler Défiscalisation Pinel et Denormandie ?+-

    Non. Dans les rares cas de logements éligibles aux deux, (c’est-à-dire au dispositif Denormandie et au volet rénovation du Dispositif Pinel, le tout dans une zone doublement éligible : zonage Pinel + commune éligible Denormandie), vous pourrez choisir le dispositif qui vous convient le mieux. Il n’y a aucune différence dans les taux et plafonds de défiscalisation, ni dans le plafonnement des loyers, ou les conditions de bail. En revanche, les conditions sur les travaux sont différentes.

  1. Une évolution des ressources de mon locataire hors de la grille peut-elle remettre en cause la défiscalisation ?+-

    Non. Ce sont les ressources à la signature du bail qui sont prise en compte, pendant toute la durée de la location. Votre avantage fiscal ne sera pas remis en cause si votre locataire voit son revenu fiscal de référence dépasser les plafonds.

  1. Un dépassement par mon locataire du plafond de ressources peut-il justifier un dépassement du plafonnement de loyers ?+-

    Non, en aucun cas. L’avantage fiscal est soumis au respect du plafonnement du loyer en fonction du zonage, et du coefficient multiplicateur, pendant toute la durée de l’engagement. Le barème plafonnant le loyer est remis à jour chaque année pour tenir compte de l’inflation tout en restant 20% en-dessous du prix du marché locatif local, en moyenne.



Sources :

Service-public.fr :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011

Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5955-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html?identifiant=BOI-BAREME-000017-20200207
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11939-PGP

Légifrance :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;3?idArticle=LEGIARTI000026876425&cidTexte=LEGITEXT000006069577
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006191324&cidTexte=LEGITEXT000006069574
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000023024720&cidTexte=LEGITEXT000006069574
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027587178
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041798408&categorieLien=id
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038273001

Économie.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-denormandie

Cohesion-territoires.gouv.fr
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/dispositif-denormandie-une-aide-fiscale-la-renovation-et-la-location
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action-coeur-de-ville 

ANIL
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/reduction-dimpot-duflot/

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