Le démembrement immobilier est un outil fréquemment utilisé pour faciliter la transmission d’un patrimoine entre deux générations ou pour optimiser votre fiscalité à court terme. Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?


Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

Cela consiste à distinguer « l’usus » (le droit d’user du bien), « l’abusus » (le droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant) et le « fructus » (le droit d’en récolter les fruits). On considère qu’il existe un démembrement lorsque le droit d’utiliser le bien, le droit d’en disposer et d’en percevoir les fruits ne sont pas réunis entre les mains d’une seule personne.

Ainsi, le nu-propriétaire possède l’abusus. Il en possède la propriété, peut le vendre et en disposer dans le respect des droits de l’usufruitier.

L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus durant toute sa durée de vie, ou jusqu’au terme fixé dans le contrat avec le nu-propriétaire. Il peut donc habiter le bien ou le louer pour en percevoir les loyers.

Quel est le fonctionnement du démembrement ?


L’achat d’un bien immobilier en démembrement peut s’effectuer de différentes façons. Le démembrement classique correspond au fonctionnement évoqué ci-dessus. Mais ce n’est pas l’unique possibilité.

Le démembrement croisé est pratiqué par les couples non mariés ou pacsés. Un bien est acheté conjointement, et chacun possède une part d’usufruit et une part de nue-propriété. Ainsi, lors du décès du premier d’entre eux, l’autre conserve un contrôle total sur le bien.

Le démembrement croisé via une SCI permet à chacun des associés d’être nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre part. La SCI est constituée, puis il faut la démembrer et attribuer à chacun des associés un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement immobilier ?


Le démembrement de propriété est une pratique courante d’optimisation fiscale. Elle facilite notamment la transmission d’un patrimoine immobilier entre parents et enfants. En premier lieu, le nu-propriétaire n’est plus imposé sur le bien puisqu’il ne perçoit plus de revenus. Cela lui permet de facto d’alléger son imposition. Seul l’usufruitier est imposé sur les loyers perçus. Cela permet aussi au nu-propriétaire de se soustraire au paiement de l’IFI, car la valeur estimée du bien est incluse dans le patrimoine de l’usufruitier.

  1. Comment calculer les frais de mutation à régler à l’administration fiscale ?+-

    Les frais de mutation sont calculés selon un barème fiscal prenant en compte l’âge du donateur, si le démembrement est réalisé pour une période indéterminée. Plus le donateur est jeune, plus les frais sont faibles. Les frais sont calculés sur la base de la valeur imputable au nu-propriétaire.

  1. Combien coûte la reconstitution de la pleine propriété après le décès du nu-propriétaire ?+-

    La reconstitution de la pleine propriétaire n’est soumise à aucun frais de mutation.

  1. Comment sont calculés les frais de mutation pour un démembrement à durée fixe ?+-

    L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de l’entière propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

  1. Peut-on aussi démembrer une œuvre d’art ou une cave à vins ?+-

    Bien qu’il ne s’agisse pas d’immobilier, il est également possible de démembrer des biens composant votre patrimoine tels qu’une cave à vins ou une œuvre d’art. Dans ce cas, on parle de quasi-usufruit. Dans l’exemple d’une cave à vins, l’administration fiscale accepte que l’usufruitier « consomme » la part qui se confond avec celle réservée au nu-propriétaire. Ce dernier présentera une créance contre la succession de l’usufruitier pour reconstituer la cave en quantité et qualité similaire.



Sources :
https://www.capital.fr/immobilier/demembrement-de-propriete-1338006
https://www.cartefinancement.com/portfolio/le-guide-du-demembrement-de-propriete/
https://www.net-investissement.fr/immobilier/guides/demembrement-de-propriete/les-avantages-du-demembrement-de-propriete-1463.html
https://www.kg-patrimoine.fr/article-demembrement--tout-savoir-sur-le-demembrement-de-propriete-132.html

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