• Votre chargé de compte
  • Offre 300 € / ipad /iphone 7 / offert
  • Frais les plus bas
  • Offre première souscriptionOffre première souscription
  • Offre de parrainage

IFI / ISF Placement exonéré

DE L’ISF à L’IFI

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt sur la fortune (ISF). Tous les ménages fortunés vont y gagner.

Depuis le 1er janvier, l’ISF est transformé en IFI, seul l’immobilier non professionnel restant imposable. Une réforme visant à encourager les plus fortunés à investir davantage dans « l’économie réelle ». Pour l’essentiel, les règles restent inchangées. Mais l’évaluation du patrimoine imposable est plus complexe car il englobe désormais les titres de sociétés, pour leur valeur représentative des actifs immobiliers.

 

SOUTENIR L’ECONOMIE REELLE

La réforme vise à orienter les gros patrimoines vers les financements des entreprises. L’ISF, accusé de constituer un frein à l’investissement, n’est pas totalement supprimé, mais recentré sur le seul patrimoine immobilier.

L’exonération du capital :

Seuls vos biens et droits immobiliers non utilisés pour les besoins de votre profession sont soumis à l’IFI. Tous les autres biens sont exonérés : comptes bancaires, produits d’épargne type livret A, PEA ou assurance vie, etc. Attention, pour ces derniers, si vous avez investi dans des fonds en unités de compte, vous pouvez être tenu de déclarer la valeur de leur sous-jacent immobilier.

Les titres de sociétés :

Vous devez déclarer vos titres non assimilables à des biens professionnels, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus par la société ou l’organisme. Vous n’avez rien à déclarer si vous détenez moins de 10 % de son capital ou des droits de vote.

Les biens meubles :

Les meubles, voitures, avions de tourisme, bijoux, œuvres d’art, objets de collection ou d’antiquité, bateaux de plaisance, chevaux de course, métaux précieux (or, argent, platine), etc., échappent à l’IFI.

Une baisse d’impôt variable :

L’exclusion du patrimoine financier et mobilier de l’IFI va diminuer l’impôt de tous les assujettis à l’ISF. Une baisse plus importante pour les gros patrimoines que pour les petits, leurs actifs financiers étant souvent majoritaires. La réforme devrait aussi faire fondre le nombre de foyers imposables (de 350 000 à moins de 200 000).

Une baisse généralisée :

Quelle que soit la composition de votre patrimoine, la base de calcul de l’IFI est plus faible que celle de l’ISF, vos actifs financiers étant désormais exonérés. Ainsi, même si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€, vous paierez moins d’IFI en 2018 que d’ISF en 2017.

Une baisse profitable à l’immobilier :

Vos biens et droits immobiliers sont soumis à l’IFI selon les mêmes règles que l’ISF. Mais, ils seront moins taxés car vous ne paierez plus d’impôt sur vos actifs non immobiliers. Le taux d’imposition de votre patrimoine immobilier va ainsi obligatoirement chuter.

 

UN PATRIMOINE TAXABLE RESTREINT

Pour savoir si vous dépassez le seuil d’imposition, vous devez tenir compte des biens et droits immobiliers détenus par les membres de votre foyer fiscal au sens de l’IFI : conjoint, partenaire de pacs ou concubin, enfants mineurs. Ceux utilisés dans le cadre de votre activité principale sont exonérés d’IFI, en tant que biens professionnels. Le cas échéant, vous devez aussi déclarer vos titres de sociétés ou d’organismes, pour leur valeur représentative des actifs immobiliers qu’ils détiennent. Mais certains de ces actifs sont exonérés d’IFI, afin de ne pas imposer des contraintes trop lourdes aux petits actionnaires et ne pas porter atteinte à l’immobilier utilisé dans le cadre d’une activité opérationnelle.

Les biens et droits immobiliers :

Vous êtes imposable sur vos biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier de l’année d’imposition. Vous devez tenir compte de leur valeur vénale après l’application de divers correctifs : un abattement de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, une décote sur la valeur des biens loués ou détenus en indivision, etc.

Les biens loués :

Les biens immobiliers dont vous êtes locataire ne sont pas compris dans votre patrimoine imposable. Toutefois, si vous louez dans le cadre d’un crédit-bail ou d’une location-accession, vous devez désormais les intégrer dans votre patrimoine taxable pendant toute la durée de la location (contrairement à l’ISF), sauf s’ils constituent un bien professionnel.

Les biens professionnels :

Les actifs immobiliers affectés à votre activité principale sont exonérés d’IFI : biens utilisés pour les besoins d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Peu importe que l’activité soit exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une société soumise à l’IR ou à l’IS.

Les titres de sociétés :

Les actifs financiers sont exclus de l’IFI, sauf ceux qui ne sont pas assimilés à des biens professionnels, pour leur valeur représentative de l’immobilier détenu par la société qui les a émis. Ce principe supporte toutefois plusieurs exceptions. Ces règles d’imposition ne s’appliquent pas uniquement aux titres de sociétés à prépondérance immobilière, mais à l’ensemble des titres de sociétés, cotés ou non. La taxation touche aussi les droits détenus dans des organismes de placement collectif (Sicav, FCP, FPI, etc.).

Reduction ISF-PME :

La réduction d’impôt accordée en cas de souscription de parts de PME ou de certains fonds de placement est supprimée, sauf pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Exclusion de l’immobilier opérationnel :

Les actifs immobiliers des sociétés et organismes dont vous détenez des titres, qui sont utilisés pour leur activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, ou pour l’activité d’une société appartenant au même groupe, ne sont pas pris en compte au titre de l’IFI. Sont visés les immeubles détenus directement par la société émettrice de vos titres, ainsi que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.

Les participations minoritaires :

Si vous détenez, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société, ces titres échappent, en principe, à l’imposition. Cette exclusion, destinée à ne pas imposer des contraintes trop lourdes aux petits actionnaires, devrait profiter à la plupart des épargnants qui détiennent des placements boursiers.

Les exonérations supprimées :

Les exonérations partielles d’ISF attachées aux titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil et aux titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux sont supprimées. Il en va de même de l’exonération accordée au dirigeant de société qui, au moment où il prend sa retraite, transmet ses titres assimilés à un bien professionnel en s’en réservant l’usufruit. Fini également le régime d’exonération d’ISF des titres de PME, des parts de FIP, FCPI et FCPR et des placements financiers des non-résidents. Conséquence, ces titres deviennent éventuellement imposables à l’IFI, pour leur partie immobilière sous-jacente.

 

DES REGLES DE CALCUL INCHANGEES

Comme pour l’ISF, vous êtes redevable de l’IFI si votre patrimoine immobilier excédait 1,3 M€ au 1er janvier 2018. Barème et taux d’imposition sont maintenus, ainsi que les règles de plafonnement de l’impôt en fonction des revenus. Le barème de l’IFI s’applique sur la fraction de patrimoine immobilier qui dépasse 800 000 €. Une décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur est comprise entre 1,3 et 1,4 M€. La diminution des dettes déductibles : vous êtes imposable sur la valeur de votre patrimoine immobilier après déduction des dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, relatives à vos seuls biens soumis à l’IFI. Celles liées aux biens détenus aux travers de vos participations dans des sociétés ou des groupements doivent être prises en compte par ces structures, et non par vous, pour déterminer la valeur imposable de vos titres. La loi fixe la liste des dettes déductibles et elle détaille également celles qui ne le sont plus. Il est aussi instauré un plafond de déduction pour les détenteurs d’un patrimoine supérieur à 5 M€.

Accédez à un fonds immobilier exonéré d’IFI
et bénéficiez d’une réduction de 18%

Novaxia