Impôts locaux : calcul, exonérations, erreurs à ne pas commettre !

Presque aussi emblématiques que l’Impôt sur le Revenu, les « Quatre Vieilles » (Taxe d’Habitation, Taxe sur le Foncier Bâti, Taxe sur le Foncier non-Bâti, et Contribution Économique Territoriale – la nouvelle appellation de la taxe professionnelle) sont les plus anciens impôts encore en vigueur en France. Faisant généralement l’objet d’un simple avis d’imposition, et non pas d’une fastidieuse déclaration, leur mode de calcul est parfois méconnu des contribuables qui s’en acquittent. Pourtant une bonne compréhension de leur fonctionnement peut s’avérer utile.

Impôts locaux : définition

Les impôts locaux se définissent principalement comme l’ensemble des impôts dont le produit est intégralement reversé aux collectivités territoriales, et notamment aux communes, afin de contribuer à alimenter leur budget.
Comme tous les impôts, ceux-ci sont décidés par le législateur et levés par l’État, mais les collectivités ont le pouvoir d’en moduler le taux pour les adapter au mieux aux spécificités de leur situation.
Pour les particuliers, les deux principaux impôts locaux sont la taxe d’habitation (payée par celui qui occupe le logement, qu’il en soit propriétaire, ou non) et la taxe foncière (qui est elle-même divisée en deux impôts différents selon qu’il s’agisse d’un terrain construit ou non construit).
A ces deux impôts principaux, il faut ajouter des taxes de plus faible montant : la taxe sur les logements vacants, la taxe sur la vente de terrains agricoles rendus constructibles, la contribution à l’audiovisuel public (« redevance télé »), ou encore la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Comment sont calculés les impôts locaux en France ?


Taxe d'habitation


La taxe d’habitation est due au titre de votre résidence principale (que vous en soyez locataire ou propriétaire) et de vos éventuelles résidences secondaires. Elle dépend principalement de trois paramètres :
les caractéristiques du logement (superficie, individuel ou collectif et…)
sa localisation (qui, avec les caractéristiques du logement, contribue à définir sa valeur de marché)
votre situation personnelle (financière et fiscale bien sûr, mais également le nombre de personnes qui habitent dans le logement).

Pour la calculer, deux étapes :

  1. Il faut commencer par établir la valeur locative cadastrale nette du logement en question, c’est-à-dire le montant que rapporte(rait) sa mise en location pour un an dans des conditions de marché normales.
NB : S’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’abattements pour charges de famille sur la valeur locative : - 10% pour un habitant, -20% pour deux, et ensuite -15% supplémentaires par habitant en plus (enfants fiscalement rattachés, etc…). Certaines communes appliquent des abattements supplémentaires, indifférenciés, ou en fonction de certaines situations (revenus modestes, situations d’invalidité…)

  1. Vous multipliez simplement cette valeur par le taux voté par le conseil municipal pour l’année. Ces taux connaissent des variations parfois très importantes d’une commune à l’autre.

Bon à savoir : la valeur locative cadastrale de votre logement est réévaluée chaque année, mais de manière imparfaite. Il s’agit souvent simplement d’une actualisation de la valeur précédente par rapport à l’inflation dans les prix du logement, sur la base d’une évaluation initiale qui, en l’absence de transaction, date souvent des années 1970 ! Or certains logements ont vu leur valeur réelle monter beaucoup plus (ou moins) vite que l’inflation (nouvelle infrastructure de transport à proximité par exemple). C’est pourquoi la valeur retenue par l’administration est parfois assez éloignée de la réalité du marché.

Taxe foncière


La taxe foncière est payée par les pleins-propriétaires et les usufruitiers de terrains construits ou non-construits. Dans le premier cas, il s’agit de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties), dans le second de la TFPNB (taxe foncière sur les propriétés non-bâties).

Pour la TFPB, l’assiette est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien immobilier (soit l’assiette de la taxe d’habitation hors abattements, divisée par deux). On y applique simplement le taux voté annuellement par la collectivité territoriale sur le territoire de laquelle se trouve le bâtiment.

Pour la TFPNB, l’assiette est égale à la valeur locative cadastrale du terrain, diminuée d’un abattement forfaitaire de 20%. On y applique également le taux voté annuellement par la collectivité locale.

Bon à savoir : la valeur locative cadastrale retenue par l’administration pour l’année en cours et sur laquelle seront calculées vos taxes foncières et d’habitation vous est indiquée sur votre avis d’imposition. Vous pouvez la contester jusqu’au 31 décembre de l’année suivante en adressant les justificatifs nécessaires à votre centre des impôts locaux.

Taxe sur les logements vacants


Dans certaines communes, les propriétaires de logements inoccupés depuis plus d’un an doivent s’acquitter d’une taxe. Celle-ci peut prendre deux formes :
en zone tendue, il s’agit de la TLV (Taxe sur les Logements Vacants)
en zone non-tendue, il s’agit de la THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants)

Pour la TLV, la base d’imposition est la valeur locative cadastrale nette du logement, sans abattements, à laquelle est appliquée un taux de 12,5% la première année d’inoccupation, puis de 25% chaque année suivante.

La THLV quant à elle est basée sur une estimation du montant de Taxe d’Habitation que la commune devrait toucher si le logement était habité (par un locataire par exemple).

Impôts locaux : quelles sont les conditions d'exonération ?


Les conditions d’exonération des impôts locaux dépendent beaucoup de la taxe en question.

Le cas le plus emblématique est celui-de la taxe d’habitation – en voie de suppression sur les résidences principales – dont un grand nombre de Français est déjà entièrement exonéré. La loi de finance pour 2020 prévoit sa disparition définitive à l’horizon 2022 selon les modalités suivantes : les 80% de Français qui avaient bénéficié des dégrèvement progressifs (- 30% en 2018 puis – 65% en 2019) en sont désormais totalement exonérés. Les 20% restant entrent à présent dans le même schéma : - 30% en 2021, -65% en 2022 et exonération totale en 2023. Pour bénéficier de l’exonération dès 2020 il faut donc être dans les « 80% », c’est-à-dire avoir son revenu fiscal de référence 2019 en dessous d’un certain plafond.

Composition du foyer fiscal

Plafond d’exonération

(à comparer avec votre Revenu Fiscal de Référence 2019)

1 part

11 098 €

1,25 part

12 580€

1,5 part

14 061€

1,75 part

15 543€

2 parts

17 025€

2,25 part

18 506€

2,5 part

19 988€

2,75 part

21 470€

3 parts

22 951€

Par ½ part supplémentaire

+2 963€

Par ¼ de part supplémentaire

+1 482€



Pour les autres impôts locaux, les conditions d’exonération sont plus variables.

Pour la Taxe sur le foncier non-bâti notamment, de nombreuses propriétés peuvent en être exonérées si leur usage est agricole. Il s’agit de l’exonération permanente sur les propriétés agricoles classées en « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » (exonération de 20% de la TFPNB et de 100% de la TFPB éventuellement due). Des exonérations supplémentaires souvent temporaires peuvent également être mises en place :
sur les zones boisées (entre 10 et 50 ans d’exonération)
les sites Natura 2000 (5 ans renouvelables)
les propriétés non bâties situées en zone humide (5 ans à hauteur de 50 %).
les vergers, vignes et assimilés (8 ans)


Pour la Taxe sur le foncier non-bâti l’exonération peut être totale dans certains cas :
Bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (API) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)
Installation en maison de retraite tout en conservant la jouissance exclusive de son ancien logement
Revenu Fiscal de Référence en dessous d’un certain plafond

Il existe également des exonérations temporaires de 2 ans permettant de couvrir le temps de travaux de construction, reconstruction, agrandissement… Vous devez vous adresser une demande d’exonération temporaire au Centre des Impôts locaux au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux.

Impôts locaux : les erreurs à ne pas commettre !


Les impôts locaux les plus importants sont patrimoniaux. Ils peuvent être modulés par vos revenus, mais dépendent surtout de la valeur des biens immobiliers que vous possédez et/ou habitez. C’est pourquoi la principale erreur à éviter en recevant son avis d’imposition est… de le lire en diagonale !
Personne n’est à l’abri d’une revalorisation excessive, voire parfois largement erronée, du logement qu’il possède et/ou habite. Les réclamations doivent être adressées au centre des impôts locaux avec toutes les pièces justificatives permettant d’établir la réelle valeur marchande du bien (quittances de loyer etc…).

Il est également important de bien respecter les délais, que ce soit pour le paiement, pour les demandes d’exonération, ou pour les recours et contestations. Les centres des impôts locaux ont en effet tendance à être plus stricts en la matière que l’administration centrale et un retard peut vous coûter cher en pénalités.





Sources :

Service-public.fr :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31638
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17293
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22393
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F88
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1715-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6370-PGP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6374-PGP

Légifrance :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000027517723&cidTexte=LEGITEXT000006069577

Impots.gouv.fr
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/comment-sont-calcules-mes-impots-locaux

Économie.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-habitation
https://www.economie.gouv.fr/entreprises/taxe-fonciere-non-bati-calcul-reductions#:~:text=La%20base%20d'imposition%20de,constitu%C3%A9e%20par%20le%20revenu%20cadastral.&text=Pour%20calculer%20le%20montant%20de,laquelle%20est%20situ%C3%A9%20votre%20terrain.
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-fonciere-bati-calcul-reductions#:~:text=Le%20mode%20de%20calcul%20de,'un%20abattement%20de%2050%20%25.

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