Loi Pinel 2020 : le guide complet pour votre défiscalisation !

Question cruciale s’il en est, la pénurie de logements neufs a fait de l’investissement locatif, depuis de nombreuses années, un domaine privilégié pour les dispositifs de défiscalisation. Parmi les dispositifs actuellement en vigueur, la loi Pinel occupe une place à part. Entre impact social, performance énergétique et rééquilibrage géographique, présentation des caractéristiques de ce placement plébiscité par les investisseurs immobiliers.


Défiscalisation Pinel : les réductions d’impôts

La loi Pinel reprend les grands principes de la loi Duflot, qu’elle a remplacé à compter de septembre 2014. Elle consiste en une réduction de l’impôt sur le revenu, calculée sur la valeur d’un investissement locatif dans des logements neufs (ou rénovés de manière à atteindre les performances énergétiques du neuf).  

La réduction d’impôt, contrairement à de nombreux autres dispositifs de défiscalisation, s’étale sur plusieurs années. Les taux varient selon l’engagement pris concernant la durée de location.

  • Si vous vous engagez initialement à offrir le bien en location, aux conditions détaillées dans les sections suivantes, pour une période minimale de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt correspondant à 12% du montant investi, répartis sur les 6 années soit 2% par an. Vous pouvez ensuite prolonger de trois ans pour 6% supplémentaires (2% par an), puis encore une fois de trois ans pour 3% supplémentaires (1% par an). Au-delà de ces douze années, le maintien en location n’offre plus de réduction d’impôt.

  • L’autre possibilité est de vous engager dès le début à offrir le bien en location au moins 9 ans. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt correspondant à 18% du montant investi, répartis sur les 9 années soit 3% par an. Vous pouvez ensuite prolonger de trois ans pour 3% supplémentaires (1% par an). Là encore, après 12 ans, le maintien en location n’offre plus de réduction d’impôt.

Les deux options sont donc strictement équivalentes d’un point de vue de la réduction d’impôt. Elles offrent ainsi, en cumulé :
  • 12% de défiscalisation sur 6 ans de mise en location
  • 18% de défiscalisation sur 9 ans de mise en location
  • 21% de défiscalisation sur 12 ans de mise en location

La seule différence est donc l’absence de formalités supplémentaires pour les années 7, 8 et 9 dans le cas de l’engagement initial sur 9 ans.

Plafonds et calcul des loyer Pinel pour 2020


Ces réductions sont toutefois soumises à plusieurs plafonds, cumulatifs :

  • Ainsi, l’investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 euros par an et par personne. Ce qui ouvre donc droit, au maximum, à une réduction d’impôt de 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans ou 63 000 euros étalés sur 12 ans. L’investisseur peut, dans la limite de ces 300 000 euros de prix de revient, inclure jusqu’à deux biens immobiliers éligibles, simultanément.

  • La prise en compte de l’investissement (prix de revient d’ensemble) est également plafonnée à 5 500€ par mètre carré habitable. Supposons par exemple que vous investissiez 270 000€ dans un 45m2. Vous êtes bien en dessous du plafond des 300 000€, mais cela revient à 6 000€ au mètre carré. Or le dispositif Pinel ne prendra en compte que 5 500€ par mètre carré. Votre défiscalisation sera donc calculée sur la base d’un investissement de 45 x 5 500€ soit 247 500€ et non 270 000€.

  • Enfin, notez que la réduction d’impôt obtenue via le dispositif Pinel est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales (actuellement 10 000 euros par an, tous dispositifs confondus). Il convient donc de penser votre stratégie d’investissement en Loi Pinel sur le temps long et de manière coordonnées avec d’autres investissements éventuels pour ne pas perdre sur certaines années le bénéfice de la réduction d’impôt.

Autre élément important à prendre en compte dans la décision d’investir en loi Pinel : la rentabilité non-fiscale de l’investissement, c’est-à-dire, les loyers que vous percevrez de votre ou vos locataire(s). La vocation sociale du dispositif Pinel le conditionne au respect de loyers plafonnés, charges comprises. Le plafond des loyers est fixé chaque année, environ 20% en-dessous du prix de marché, selon le zonage Pinel (voir plus loin).

Logement situé en

Plafond mensuel des loyers en 2019

Plafond mensuel des loyers en 2020

Zone A bis

17,17€ par mètre carré

17,43€ par mètre carré

Zone A

12,75€ par mètre carré

12,95€ par mètre carré

Zone B1

10,28€ par mètre carré

10,44€ par mètre carré

Zones B2 et C

8,93€ par mètre carré

9,07€ par mètre carré



En réalité, cette grille est un simple barème qui est ensuite modulé pour tenir compte de la surface du logement, par application d’un coefficient multiplicateur. Afin d’adapter ce système national aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds peuvent être également être réduits par arrêté du préfet de Région.

Le calcul du plafond de loyer Pinel se fait donc comme suit :
Prenons l’exemple d’un appartement Pinel de 50 m² avec balcon de 7 m², situé à Lyon :

- Première étape : calcul de la surface utile (surface habitable +50% des annexes, dans limite de 8m2)
Ici : 50 + 50%*7 = 53,5 m2
    
- Deuxième étape : calcul du coefficient multiplicateur (0,7 +19/S, dans limite de 1,2)
Ici : 0,7 + 19/ 53,5 = 1,06 (arrondi à la seconde décimale)

- Troisième étape : détermination du barème (selon zonage)
Ici, Lyon est situé en zone A. Le barème de référence en 2020 est donc de 12,95 € / m²

- Quatrième étape : calcul du plafond de loyer (surface * coefficient multiplicateur * barème)
Ici : 53,5 m² x 1,06 x 12,95 € / m² = 734,39 €

Quelles sont les conditions d’application de la Loi Pinel ?


Le dispositif Pinel vise à soutenir la construction de logement neufs, énergétiquement efficients, dans les zones en déficit, le tout accessible en location pour un loyer inférieur au prix de marché. Il exige donc de réunir plusieurs conditions pour fonctionner et donner droit à son avantage fiscal conséquent.

Tout d’abord, le logement doit être neuf, ou éventuellement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation. Attention ces éventuels travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement.

La condition de performance énergétique est le second critère. Le logement neuf doit respecter la Réglementation thermique RT 2012 (à ce jour). Dans le cas d’un logement ancien rénové, la rénovation doit lui permettre de respecter le Label HPE rénovation 2009, ou le label BBC rénovation 2009.

Concernant le bail, outre le respect des plafonds de loyers évoqués plus haut, et le respect de la durée initiale d’engagement minimal (6 ans ou 9 ans), d’autres conditions rentrent en jeu. Le logement doit notamment être loué en tant qu’habitation principale, et ce, dans l’année suivant l’achèvement de sa construction ou de sa rénovation.

Afin de renforcer l’impact social du dispositif, le logement bénéficiant de la réduction Pinel ne peut être loué qu’à un locataire dont le revenu est situé en dessous d’un plafond dépendant notamment de la zone. Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds suivants (RFR 2018, valable actuellement) à la signature du bail :

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 861 €

37 861 €

+ 1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 314 €

+ 2 personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

54 705 €

+ 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

64 354 €

+ 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

72 526 €

par personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

+ 8 089 €

+ 8 089 €


Évidemment, l’évolution des revenus du locataire au fil du temps ne remet pas en cause la validité du dispositif. C’est le revenu fiscal de référence au moment de la signature du bail qui est pris en compte pendant toute la durée de vie du dispositif.

Quel est le zonage Pinel pour l’année 2020 ?


Le zonage est, à bien des égards, un élément clef du dispositif Pinel puisqu’il conditionne fortement la rentabilité de l’investissement à la localisation géographique du bien.
Depuis le 1er janvier 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à de nouveaux investissements Pinel. Ces zones ne demeurent que pour les investissements en cours. En effet, le dispositif a été recentré sur les zones dites « en tension » (A bis, A et B1), tandis que de nouveaux programmes ont été lancés pour les villes moyennes des zones B2 et C. Par ailleurs, en zone B1, les communes, pour être éligibles, doivent désormais obtenir un agrément du préfet de Région.

En 2020, le zonage peut donc sommairement être résumé ainsi :
  • Zone A bis : Paris et environ 70 communes de la petite couronne.
  • Zone A : De nombreuses communes d’Île-de-France (sauf celles en zone A bis) et de la Côte d'Azur, ainsi que les agglomérations de Marseille, Lyon, Lille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève
  • Zone B1 : Les agglomérations restantes de plus 250 000 habitants, certaines soumises à une forte pression immobilière (La Rochelle, Annecy, Bayonne…), ainsi que la Corse et les DOM.

Il faut toutefois veiller à bien vérifier l’éligibilité individuelle de la commune visée en amont.

Avantage par rapport à la Loi Duflot : la possibilité de louer à sa famille

C’était l’une des différences les plus marquantes entre le dispositif Duflot, et son successeur, le dispositif Pinel : la possibilité de louer à un membre de sa famille. Plus précisément, les ascendants et descendants, qui étaient exclus du dispositifs Duflot, sont désormais des locataires éligibles, à conditions qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire de la réduction d’impôt… et qu’ils remplissent les conditions de plafonnement de leur revenu imposable.

Loi Pinel : quelles évolutions en 2020 ?


Pour 2020, la loi de Finances n’apporte pas de modifications importantes. Le recentrage opéré en 2019 sur les communes en zones A bis, A et B1 reste d’actualité, et aucune commune ne change de zone. Le dispositif est par ailleurs prorogé dans sa forme actuelle jusqu’au 31 décembre 2021 au moins.
L’évolution vers un zonage plus précis (par quartier et non plus par commune) est à l’étude, mais pour le moment, seule la Bretagne est concernée en tant que région pilote, à partir du 1er juillet 2020.
Changement important prévu en revanche pour le premier janvier 2021 : à partir de cette date les logement individuels et pavillonnaires ne seront plus éligibles au dispositif Pinel. Seuls demeureront les projets (neufs ou de rénovation) de logement collectifs.


  1. La Loi Pinel est-elle applicable à l’ancien ? +-

    La Loi Pinel vise essentiellement la construction de logements neufs. Si certaines rénovations de logements anciens peuvent y être éligibles, ils ne constituent pas son cœur de cible. Pour de l’ancien, mieux vaut, en général s’intéresser aux dispositifs dédiés (loi Denormandie, loi Malraux pour les zones d’intérêt patrimonial, …)

  1. L’Outre-mer est-il éligible au dispositif Pinel ?+-

    En général oui. Les DOM sont classés d’office en zone B1. Toutefois, des règles différentes s’y appliquent pour les normes énergétiques (pour tenir compte des spécificités climatiques), pour le taux de réduction d’impôt sur le revenu et pour le plafonnement des loyers et des ressources des locataires éligibles (prise en compte du contexte local).

  1. Doit-on investir en nom propre pour bénéficier de la Loi Pinel ?+-

    Pas forcément. La loi Pinel peut également bénéficier à un investisseur immobilier passant par une société fiscalement transparente (une société de personnes, non soumise à l’impôt sur les sociétés). C’est typiquement le cas des SCI ou des SCPI.

  1. Un changement de zonage peut-il impacter la rentabilité de mon projet ?+-

     Non. Le dispositif s’appliquera jusqu’au bout selon les modalités fixées annuellement par le législateur. Ainsi pour un investissement en 2020, ce sont les plafonds et le zonage fixés par la loi de finances pour 2020 qui s’appliquent, jusqu’à la fin de l’avantage fiscal (6, 9 ou 12 ans).



Sources :
Service-public.fr :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8497-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5955-PGP
Légifrance :
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2019/12/28/CPAX1925229L/jo/article_164
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;3?idArticle=LEGIARTI000026876425&cidTexte=LEGITEXT000006069577
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000026886288&cidTexte=LEGITEXT000006069574
Impots.gouv.fr
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/deductions-liees-au-logement
Économie.gouv.fr
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif#:~:text=%C3%80%20compter%20du%201er%20janvier,loi%20de%20finances%20pour%202020.
 https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investissement-reduction-pinel

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