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La suppression de l’ISF, serpent de mer de l’arène politique française, est revenue sur le devant de la scène depuis janvier 2018 et la décision du gouvernement de mettre fin à ce prélèvement obligatoire. Pourtant il s’agit moins d’une « suppression » que de son remplacement par un impôt du même genre, à l’assiette plus restreinte : l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière. Quelles sont les conséquences pour les investisseurs ? Quels changements cette évolution a-t-elle entraîné pour les produits de défiscalisation habituels ? Explications.
IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière : définition
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est une impôt sur le patrimoine entré en vigueur le 1er janvier 2018. Il remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), dont il est en fait un resserrement de l’assiette. En effet, il ne porte plus sur la totalité du patrimoine, mais uniquement sur les valeurs immobilières, supposées moins liquides. L’idée est donc de défiscaliser les valeurs mobilières (actions, produits d’épargne etc..) afin que celles-ci soient investie dans l’économie. En dehors de ce changement d’assiette, l’IFI reprend les grands principes du fonctionnement de l’ISF.Le foyer fiscal pour l’IFI
Il s’agit peut-être d’une des premières difficultés concernant l’IFI (et l’ISF avant lui) : la définition du foyer fiscal pertinent pour l’IFI peut différer de celle qui concerne l’Impôt sur le Revenu (IR).
Entrent dans votre foyer fiscal IFI :
- votre conjoint (sous presque tous les régimes matrimoniaux, y compris les époux ayant opté pour l’imposition distincte des revenus)
- votre partenaire de PACS ou votre concubin(e)
- vos enfants mineurs dont vous, ou votre conjoint, avez l’administration légale des biens
N’entrent pas dans votre foyer fiscal IFI :
- vos enfants majeurs, même s’ils sont rattachés pour l’IR
- votre conjoint si :
- ou si vous êtes en instance de séparation de corps ou de divorce et avez des résidences séparées.
Quels sont les biens taxables en 2020 ?
Comme son nom l’indique, l’IFI est assis sur le patrimoine immobilier cumulé de toutes les personnes composant le foyer fiscal tel que décrit précédemment. Ce patrimoine immobilier inclut :- La résidence principale (qui bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur)
- La ou les résidence(s) secondaire(s)
- Tous les autres biens immobiliers, bâtis ou non, et en particulier ceux destinés à l’investissement locatif d’hébergement
- Les parts dans des sociétés civiles à vocation immobilière, notamment : les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). NB : dans le cas des produits d’épargne (PEE, PEA, comptes-titres) dont une partie du capital est investie dans des SCI, SCPI, ou OPCI, seule cette partie entre dans l’assiette.
- Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupement forestiers (qui bénéficient d’un exonération partielle, voir plus loin)
- Les terres agricoles et viticoles ainsi que les parts de groupements agricoles et viticoles (qui bénéficient aussi d’une exonération partielle)
Ne sont donc pas taxables à l’IFI :
- Les biens immobiliers servant à l’activité professionnelle (celle du contribuable, ou celle d’un locataire en meublé)
- La fraction des produits d’épargne classiques qui n’est pas investie dans des sociétés immobilières.
- Les œuvres d’art, bien que leur régime les rapproche souvent des biens immobiliers
Dettes déductibles pour l’IFI
Certaines dettes immobilières peuvent être soustraites de la valeur du patrimoine immobilier avant application du barème. Il s’agit notamment des dettes contractées pour l’achat de biens immobiliers imposables à l’IFI ainsi que pour l’entretien et les travaux éventuels (agrandissement, rénovation etc…). S’y ajoutent les dettes contractées pour l’achat de parts ou d’actions dans des sociétés ou organismes de placement immobilier, ainsi que les dettes fiscales liées à la détention de la propriété (taxes sur le foncier bâti et non-bâti, droits de mutation à titre gratuit…) mais pas les dettes fiscales liées à l’occupation des lieux (taxe d’habitation) ou à leur exploitation (impôt sur les revenus fonciers, forfait cadastral…)Calcul du patrimoine immobilier net taxable à l’IFI
Le calcul de l’IFI se fait en plusieurs étapes.
Tout d’abord on calcule la valeur du patrimoine imposable du foyer fiscal, en soustrayant les abattements généraux (résidence principale) et spéciaux (cas particulier des bois et forêts par exemple). On en soustrait ensuite les dettes déductibles (voir section précédente) afin d’obtenir l’assiette imposable nette.
À ce patrimoine net taxable, on applique ensuite un barème progressif en tranches, similaire à celui de l’IR. Les tranches et les taux applicables sont les suivants :
| Fraction du patrimoine immobilier net taxable située | Taux applicable en 2020 |
| Jusqu'à 800 000 euros | 0% |
| Entre 0,8 et 1,3 million d'euros inclus | 0,50% |
| Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros inclus | 0,70% |
| Entre 2,57 et 5 millions d'euros inclus | 1% |
| Entre 5 et 10 millions d'euros inclus | 1,25% |
| Au-delà de 10 millions d'euros | 1,50% |
NB : Vous avez sans doute entendu dire que le seuil d’entrée dans l’ISF s’établissait à 1,3M d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Or il existe une tranche entre 800 000 et 1,3M d’euros.
La raison en est simple : pour un patrimoine situé entre ces deux valeurs, l’impôt est calculé mais non-réclamé au contribuable par l’administration fiscale car sa valeur serait, grâce au mécanisme de décote, dérisoire, voire même négative.
Une fois l’impôt calculé, on retire la décote éventuelle (réduction d’impôt automatique pour les patrimoines immobiliers nets taxables inférieurs à 1,4M€, dont le montant est de 17 500 € - 1,25% de la valeur nette imposable), puis les réductions et crédits d’impôts autres (dons etc…)
La valeur restante correspond à l’IFI à payer.
Par exemple, pour un patrimoine net taxable de 1,35M€, l’IFI se calcule comme suit :
- 0,5% sur la fraction entre 800 000 et 1,3M€ (0,5% * 500 000 = 2 500€) + 0,7% sur la fraction entre 1,3M€ et 1,35M€ (0,7% * 50 000 = 350€)
- Soit 2 850 € auxquels on soustrait la décote (celle-ci vaut 17 500€ - 1,25% * 1,35M€ soit 625€)
- Il reste donc 2 850 – 625 € soit 2 225 euros d’IFI à payer, en l’absence d’autres réductions d’impôts.
Et ce n’est pas fini ! En effet, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé des impôts directs. Il s’agit d’une sorte de « bouclier fiscal allégé » qui veille à ce que la somme des prélèvements sur le revenu 2019 (IR, prélèvement sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) et de l’IFI 2020 ne dépasse pas 75% des revenus 2019.
Prenons une situation simplifiée. Supposons en 2019 un revenu de 100 000 € en 2019 qui serait taxé à hauteur de 74 000 euros (tous prélèvements confondus). Supposons un patrimoine net taxable de 1,35M€ en 2020 donnant lieu comme vu précédemment, à 2 225 euros d’IFI.
La somme de tous ces prélèvements représente 76 225 euros, soit 76,23% du revenu de 2019. Le plafonnement de l’IFI rentre ici en jeu : l’IFI est baissé de 1 225€, de sorte que la somme (74 000 euros de prélèvements sur le revenu et 1 000 d’IFI réduit) ne dépasse pas 75% du revenu 2019.
Quelles exonérations d’IFI ?
Certains biens qui, par leur nature, devraient être soumis à l’IFI, en sont parfois exonérés. Ainsi, les bois et forêts bénéficient d’une exonération à 75% de leur valeur, tout comme les terrains agricoles et viticoles dans certains cas (baux de long terme etc…). Cette exonération s’applique aussi aux parts dans les groupements forestiers (GFF, GFI etc…), sous condition d’adoption d’un Plan Simple de Gestion (PSG) sur 30 ans garantissant une exploitation durable des bois.
Par ailleurs, l’article 965 du Code Général des Impôts qui définit l’assiette de l’IFI précise qu’en sont exclues les « les parts ou actions de sociétés ou d'organismes […] lorsque le [foyer fiscal] détient indirectement ou, directement, moins de 10 % du capital et des droits de vote ». Sont donc totalement exonérées d’IFI vos parts dans des GFF, GFI, GFV dont vous détenez moins de 10%. Cette règle s’applique aussi aux Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières dont l’actif est constitué à moins de 20% d’actifs immobiliers.
Notons enfin que sont également exonérées les actions dans les foncières cotées dont l’assujetti à l’IFI détient moins de 5% du capital.
Ces exonérations ne doivent pas être confondues avec les réductions d’impôt qui viennent, elles, en diminuer le montant, notamment par la défiscalisation partielle des dons.
- Les dispositifs de défiscalisation classiques de l’IR fonctionnent-ils aussi avec l’IFI ?+-
Généralement non. La plupart des dispositifs de défiscalisation visent soient l’un, soit l’autre. Certains produits de défiscalisation (FIP, FCPI, investissement dans les PME, etc…) permettaient parfois une double défiscalisation au choix IR/ISF. Mais ces actifs étant sortis de l’assiette de l’ISF au moment de sa transformation en IFI, ces niches fiscales ont disparu en même temps. En revanche, les dons aux associations sont - en général - toujours déductibles de l’IR ou de l’IFI, au choix.
- Comment se calcule l’abattement sur la résidence principale ?+-
Votre résidence principale est assujettie à l’IFI à partir du moment où votre patrimoine imposable net attend 1,3M€. Néanmoins dans le calcul de celui vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur votre résidence principale. Celui-ci se calcule sur sa valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation de son prix de marché, et non pas sur sa valeur d’acquisition.
Il peut être tentant de déclarer comme résidence principale une résidence secondaire plus chère, afin d’augmenter la valeur de cet abattement. Attention toutefois, l’administration fiscale définit la résidence fiscale comme la résidence habituelle et effective du contribuable pendant la majeure partie de l’année (soit au moins 6 mois), et peut procéder à des contrôles dans ce sens.
- Qui est redevable de l’IFI en cas d’usufruit ?+-
La question peut se poser dans le cas d’un bien immobilier contribuant à faire dépasser le seuil d’entrée dans l’IFI. Le démembrement de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit peut en effet entraîner un changement conséquent dans la répartition du poids de l’impôt.
En usufruit conventionnel, c’est l’usufruitier qui déclare le bien en pleine-propriété dans son patrimoine (le nu-propriétaire ne le déclarant donc pas du tout).
Dans le cas de l’usufruit légal (après le décès d’un des conjoints, sur choix du conjoint survivant), la valeur du bien est répartie entre le patrimoine de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire selon une grille qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Ainsi si le conjoint survivant ayant opté pour l’usufruit légal a entre 51 et 60 ans par exemple, la valeur du bien lui est attribuée à 50% et à 50% au nu-propriétaire. S’il a entre 71 et 80, le ratio est de 30%/70%. Et au-delà de 90 ans, il passe à 10%/90%...
- Peut-on affecter un logement à un usage professionnel pour le faire sortir de l’assiette de l’IFI ?+-
En théorie oui… à condition que l’usage soit réellement professionnel. Les conditions à remplir sont strictes. Outre la preuve à apporter éventuellement que le lieu sert bien – au moins partiellement – de lieu de travail, au locataire, il faut justifier que les revenus qui en sont tirés (loyer ou activité propre) dépassent 23 000 € annuels et constituent au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F138
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F563
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31444
Bulletin Officiel des Finances Publiques :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11379-PGP.html
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11288-PGP.html
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000033815882
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000036385003&dateTexte=&categorieLien=id
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000036385035&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000036384999&dateTexte=20180101&categorieLien=id
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=63B834307B7AC22DEC9BEE04D70AC425.tplgfr25s_2?idArticle=LEGIARTI000036385009&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101&categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech=
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=63B834307B7AC22DEC9BEE04D70AC425.tplgfr25s_2?idArticle=LEGIARTI000036385021&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101&categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech=
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=63B834307B7AC22DEC9BEE04D70AC425.tplgfr25s_2?idArticle=LEGIARTI000036385027&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101&categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech=
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=63B834307B7AC22DEC9BEE04D70AC425.tplgfr25s_2?idArticle=LEGIARTI000036385041&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101&categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech=
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=63B834307B7AC22DEC9BEE04D70AC425.tplgfr25s_2?idArticle=LEGIARTI000036385043&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20180101&categorieLien=id&oldAction=
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/personnes-imposables-lifi
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-de-lifi
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/patrimoine-taxable-lifi
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/declaration-de-lifi
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impot-fortune-immobiliere-ifi
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